Finanzierungstipps Baufinanzierung, Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder Forwarddarlehen

Warum gibt es unterschiedlich Zinssätze bei den günstigen Anbietern im Internet?

Sie vergleichen die Zinssätze im Internet und stellen Unterschiede fest, wissen nicht warum?
Bei der Berechnug im Internet können Sie max. den Finanzierungswunsch, den Ort und ob Sie
Arbeitnehmer oder Selbständiger sind, eingeben. Es gibt aber viel mehr Einflüsse.
Hier einige Ursachen- und Hintergrundinformationen, die einen Baufinanzierung beeinflussen können.

1. oft werden die Konditionen veröffentlicht, die nicht unbedingt in Ihrer Region gelten müssen
2. meistens ist mit der veröffentlichten Kondition nur eine Auszahlung vorgesehen,
   Sie benötigen aber mehrere Auszahlungen nach Baufortschritt?
3. die beste Bank finanziert nicht in Ihrer Region? z.B. nicht auf Rügen oder in Berlin?
4. Sie besitzen noch andere Immobilien mit Mieteinnahmen?
5. ein Darlehensnehmer ist selbständig?
6. jede Bank bewertet Ihre Immobilie unterschiedlich (siehe unten: Beleihungswert)
7. Sie haben noch andere Kredite (z.B. Auto) oder schwache Schufa Scorewerte
8. Ihr Grundstück ist kleiner als 300m² oder größer 800m²
9. es handelt sich um ein Fertigteilhaus oder es fehlt das Gütesiegel (RAL)
10. Sie wollen ein Kfw Darlehen, die beste Bank finanziert nur ohne Kfw Darlehen
11. Die beste Bank finanziert mit Kfw Darlehen, gibt aber darauf keinen Zinsnachlass
12. Sie bringen bei einem Neubau mehr als 10 TEUR Eigenleistung mit ein
13. Sie besitzen ein Ferienhaus, wollen aber eine selbstgenutzte Immobilie finanzieren
14. Sie wollen ein Ferienhaus finanzieren, die beste Bank finanziert aber kein Ferienhaus

Alle diese Einflüsse können Finanzierungsrechner im Internet nicht berücksichtigen.
Die Konsequenz? Sie bekommen nur eine genaue Kondition, wenn Sie alle diese Angaben gemacht haben.

Wie vergleichen Sie die unterschiedlichen Angebote praktisch?

Hier ein Beispiel für ein Darlehen über 100.000 EUR

Bank 1 bietet einen Zinssatz von 4,00% nominal und einer Tilgung von 2% bei einer Rate von 500 EUR an. Das macht eine Restschuld nach 10 Jahren von 75.458,28 EUR. Bank 2 bietet einen Zinssatz von 4,50% nominal und eine Tilgung von 2% bei einer Rate von 541,67 EUR an. Das macht eine Restschuld nach 10 Jahren von 74.799,76 EUR. Der Unterschied nach Ablauf der Zinsbindung hört sich gering an.

Viele rechnen sich den Vorteil aber so aus: Monatlich mehr Rate (41,67€ X 12 Monate X 10 Jahre),

Ergebnis 5.000,40 € mehr gezahlt.

Aber so rechnet man jetzt richtig weiter....

Würden Sie bei der Bank 2 (Zinssatz 4,50%) auch eine Rate von 500 EUR zahlen, wäre das nach 10 Jahren

eine Restschuld von 81.100,26 EUR.

Danach hat Bank 1 einen Vorteil nach 10 Jahren von 5.641,98 EUR (weniger Restschuld) bei gleicher Rate.

Was heißt das für Sie?

Um einen richtigen Vergleich zu erhalten, müssen Sie bei jedem Anbieter folgendes tun:

Sie verlangen von jeder Bank eine Finanzierungsrate (Ihre Wunschrate) an unserem Beispiel 500,00 EUR monatlich.

Dann muss jede Bank in dieser Rate ihre Kosten, Zinssatz und den Tilgungssatz berücksichtigen. Sie kann Ihnen nichts verschweigen. Dann wird zum Ende der Zinsbindung eine Restschuld errechnet.

Die Bank mit der kleinsten Restschuld hat die besten Konditionen. Danach sieht das Ergebnis wie in unserem Beispiel so aus:

Bank 1 monatliche Rate 500,00 EUR, Restschuld nach 10 Jahren 75.458,28 EUR

Bank 2 monatliche Rate 500,00 EUR, Restschuld nach 10 Jahren 81.100,26 EUR

 Unterschied nach 10 Jahren 5.641,98 EUR weniger Restschuld.

Zusammenfassend dazu: monatliche Rate festlegen, Festschreibungszeit der Zinsen (z.B. 10 Jahre) festlegen, wie hoch ist nach Ablauf der Zinsbindung (Festschreibungszeit) die Restschuld? Ergebnisse vergleichen!

 Ein wichtiger Hinweis zum Finanzierungsvergleich!!!

Lassen Sie sich nicht von zusätzlichen Bausteinen wie Teilablösung durch einen Bausparvertrag, Hinterlegung eines Bausparvertrages, irritieren. Auch "Zinssicherheit" über die gesamte Laufzeit verfälscht die Angebote drastisch!

Bitte bedenken Sie, dass Sie diese Bausteine bei Bank 1 und Bank 2 verwenden können und dann hat Bank 1 bestimmt wieder das beste Angebot.

 Forward-Darlehen

In aller Regel sind Baufinanzierungsdarlehen über eine längere Zeit, meistens 10 Jahre festgeschrieben. Aber schon 5 Jahre davor können Sie sich bei uns eine Anschlußfinanzierung sichern. Wissen Sie, wie der Zinssatz in 5 Jahren ausfallen wird? Auch was in 3 Monaten sein wird, weiß niemand zu sagen!
Der Durchschnittszinssatz lag in den letzten 30 Jahren bei 8%.
Darum sprechen Sie schon jetzt mit uns und sie wissen genau, was Sie erwartet.

und so funktioniert es ...

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft in den nächsten 5 Jahren aus (z.B. zum 01.02.2016), und Sie möchten nicht riskieren, dass die Zinsen bis dahin deutlich gestiegen sind.
 Sie schließen bereits heute mit einem unserer Bankpartner einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz ab. Der Darlehensbetrag entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin.
Das neue Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zum Zeitpunkt des Auslaufens der Zinsbindung Ihres alten Darlehens (also in unserem Beispiel der 01.02.2016). Mit dem neuen Darlehen wird das Alte abgelöst. Dieser Vorgang geschieht - ohne Ihre Mitwirkung - direkt zwischen alter und neuer Bank.
Während der Forward-Periode (Zeit von heute bis zum Auslauftermin) entstehen Ihnen keinerlei Kosten (wie Zinsen oder Bereitstellungsendgeld).
Auch eine neue Grundschuld ist nicht erforderlich. Die Alte wird an die neue Bank abgetreten. Somit entstehen hierfür keine Notar- und Grundbuchgebühren.

Die Konditionen für Forward-Darlehen sind neben den üblichen Faktoren wie Beleihungsauslauf und Darlehensbetrag von der Dauer der Forward-Periode (Zeit von der Unterschrift unter die neue Finanzierung bis zum Zeitpunkt der Ablösung des bestehenden Darlehens) abhängig.

Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie uns einfach an: 03831-481991 oder vereinbaren einen Beratungstermin - unabhängige Baufinanzierung -  mit uns.

Was ist ein Beleihungsauslauf/Beleihungswert?

Jede Bank hat verschiedene Richtlinien ein Objekt/Grundstück zu bewerten. Dazu legt sie für sich fest, bis wie viel Prozent sie dieses beleihen möchte. Vor allem Versicherungen beleihen meistens nur 50% dieser Kosten. Zu beachten ist dabei, dass zu den Gesamtkosten einer Finanzierung nicht die Nebenkosten (Notar, Grundbuchamt, Finanzierungskosten) gehören.

Dafür können Sie sich aber einen groben Überblick verschaffen.

Hier ein Beispiel:

Grundstückkosten  30.000 EUR

Hauskosten         150.000 EUR

Außenanlage           5.000 EUR

Garage                 20.000 EUR

Gesamtkosten      205.000 EUR

Jetzt nehmen Sie pauschal einen Sicherheitsabschlag von 10% = 20.500 EUR

205.000 EUR Gesamtkosten - 20.500 EUR Sicherheitsabschlag = 184.500 EUR

Beleihungsauslauf 100%  inkl. Sicherheitsabschlag = 184.500 EUR.

Dann würde eine Bank bei 184.500 EUR Ihr Bauvorhaben mit 100% beleihen.

Jetzt gibt es aber Banken, die ein Objekt mit 130% beleihen. Und damit könnten

Sie auch die Nebenkosten mit finanzieren.

An diesem Beispiel wären es ca. 233.000 EUR Gesamtkosten.

Beachten Sie bitte, daß es sich hier um eine grobe Berechnung handelt.

Was ist eine Restschuld?

Mit Pfandbriefen "leihen sich Banken untereinander Geld, welches Sie dann an Kreditnehmer weiter vermitteln".

Ein Pfandbrief ist eine Anleiheform, deren Deckung auf Grundstücke oder Immobilien beruht. Pfandbriefe werden von Hypothekenbanken, Schiffsbanken und einigen öffentlich-rechtlichen Emittenten herausgegeben. Die Hauptgeschäftstätigkeit besteht darin, Immobilien zu beleihen und durch die erworbenen Hypothekenrechte Pfandbriefe auszugeben und dem Bund, den Ländern und Gemeinden Kredit zu gewähren